2018司考《四卷》案例分析:租赁房屋被拆迁后如何维权?

案情介绍:

刘某与房东李某签订了租期为3年的房屋租赁合同。后因房屋拆迁,刘某找到李某协商租房后续事宜。房屋被拆后刘某不知道去哪儿住,于是要求李某继续履行房屋租赁合同,为其和家人安置。李某认为房屋拆迁属于政府行为,现在房屋要被拆,双方的租赁合同也应该终止。协商未果,刘某来到霍营法律援助工作站进行咨询,房屋拆迁后,原有租赁合同是否还有效力?刘某是否能够要求李某继续履行租赁合同或者给予赔偿?

法律分析:

(一)租赁房屋被拆迁后,原有的租赁合同是否还有效力?

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是说无论采取什么方式引起房屋所有权发生变动,均不影响租赁合同的效力。所以,拆迁人或者征收人通过补偿方式获得租赁房屋的所有权并不影响租赁合同的效力。因此,李某的房屋拆迁后,李某与刘某签订的房屋租赁合同仍然有效,双方的房屋租赁关系仍然存在。

(二)租赁房屋被拆迁后,房屋出租方是否应该继续履行租赁合同?

本案中,刘某和李某没有解除租赁关系,李某在得到相应的补偿金后,也没有对刘某进行安置,这显然是一种违法行为。如果刘某与李某对解除该房屋的租赁关系达不成协议时,由拆迁人出面为李某调换房屋。调换后的房屋继续由刘某承租,双方之间的原有租赁合同继续有效,所以李某说的拆迁是政府行为,以拆迁为理由直接终止租赁合同是没有法律依据的。

(三)房屋出租方不能或者不愿继续履行合同,承租人是否可以获得赔偿?

拆迁、征收不同于买卖、转让等物权变动行为,而是通过补偿的方式达到拆除、征收房屋的目的,租赁合同的继续履行不利于拆迁、征收工作的进行,且承租人的使用权的确因拆迁、征收受到了影响,为保障拆迁、征收工作的顺利进行及保障承租人利益,应给予承租人补偿。本案中,刘某以前所租住的房屋被拆除后,刘某可以住在提供给房东李某的补偿安置房内。如果补偿安置的房屋与以前的房屋条件存在差异,双方之间可以根据实际情况调整租金。如果与原有用途不符或者李某不愿意或不能继续履行合同,刘某可以解除租赁合同,并要求李某给予适当补偿。

最终双方达成一致意见:李某愿意另外租赁一处房屋,给刘某及家人住,此房屋的租金由李某支付。刘某表示会尽快搬离被拆迁的房屋。

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